[舟山城事]你怎么看？舟山有买家低价购入东港沿街商铺，会亏本吗？[复制链接]

东港半山街沿街商铺

上周，在我市从事广告业务的张先生，毅然在阿里资产拍卖网上，拍下了位于东港二期半山街的一套沿街小面积商铺，成交价格约2万元/平方米，总价在百来万元。张先生看好东港二期的发展前景。他认为，买下这里的商铺，年租金投资回报率可达5%，远好过存银行、买理财产品。

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由于受网购冲击，实体商业普遍不太好做。但是，随着市场的大浪淘沙，一批有潜力的商业用房以较为实惠的价格应市，“性价比”显现。在当下安全、稳妥的理财渠道比较狭窄的市况中，这些商业用房正吸引买家入市。

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从5月12日起，位于东港半山街的数十间商铺，在阿里资产网开始司法拍卖，大批量成交。而且，成交价还不低，有的高出评估价，单价在每平方米2万元以上。

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半山街，位于东港二期，是一个叫“天海望府”楼盘的沿街商铺。从评估报告可见，其中一间半山街172号商铺，2025年1月评估单价为23241元/平方米，房屋建筑面积64.3平方米，评估总价149.44万元。土地性质为商务金融用地，使用期限至2053年11月22日止。

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在5月16日的拍卖中，这套商铺经67次竞价，以156.1万元的总价成交，高于评估价。成交单价达2.43万元/平方米。而其他40余套半山街沿街商铺，均经过几十轮竞价，有7套商铺高于评估价成交。

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张先生，就是其中的一名买家。他说，以他多年对东港商铺的了解，这块区域发展前景不错。五六十平方米的沿街商铺，一年租金收到五六万元是稳的。约2万元/平方米的商铺价格，他认为是值的。

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东港二期近几年新建了不少楼盘，有山海大观、云海新语、东梁府等，年轻人居住比较多，消费能力强。附近配套也成熟，有普陀医院、中小学、全民健身中心等。从远期来看，东港二期规划建设普陀莲花洋客运码头，发展前景可期。这些，都促成了半山街沿街商铺的“争购”现象。

5月20日，一套位于定海海滨蓝郡国际公寓的15楼精装房，有19人参与报名，经过激烈竞价，以42.9万元的价格成交。

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这套公寓59.86平方米，带租约。折合成交单价为7167元/平方米，租金每月2000元，以42.9万元的成交价来算，年租金回报率约在5%。

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蓝郡国际公寓，业主多为投资性购入，收取租金回报。此前的开发商发售价在1.4万元/平方米。去年底，一套蓝郡国际Loft公寓房源，成交单价接近万元平方米，相当于原价的七折成交。而现在的成交单价低至每平方米7000多元，相较于2000元的月租金收入，难怪投资价值凸现。

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而即便是对当年以1.4万元/平方米原始购入的老业主来说，如果租金能稳定在每个月2000元，年租金回报率也有2%至3%，好过当下的银行三年期人民币定期存款1.25%利率。

曾经的“一铺养三代”已经成为过去式。商业用房泡沫一度严重，定海、沈家门闹市的商铺价格，炒到了10万元/平方米以上，而租金逐年下滑，变成“一铺套三代”。但是，近几年来，随着房产市场的调整，我市部分商业用房价格也逐步回落到相对合理的水平。

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那位购入东港半山街沿街商铺的张先生说，东港二期发展是不错。但是，在十年前，它的商铺价格透支了发展前景。比如，东港碧海莲缘的沿街商铺卖到过五六万元一平方米，而租金也就是五六万元一间甚至更低，这种价格就是高估了。而眼下，每平方米的2万元沿街商铺，也就是比住宅价格稍高些。“同时，买商铺要选择沿街的，如果是内街或者是分隔式商铺，将来万一生意做不起来，那租金就收不到。”

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不过，也有人认为，眼下商业用房的投资回报，是建立在租金稳定的基础上的。本市一位关注舟山商铺行情的任先生说：“像东港半山街商铺，如能稳定收到五六万元一年，那是不错。但网购对实体商铺的冲击仍然没有中止，现在舟山一些城乡接合部的店面，原来比较走俏的，现在也发现在频频转让，租金仍然在下滑，还是有一定风险的。”

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本月20日，随着最近LPR的下调，银行定期存款利率同步下调，国有大行及部分股份制银行的活期存款利率降至0.05%，1年期定存利率首次跌破1%，长期存款利率降幅更大（如三年、五年期定存利率分别下调25个基点至1.25%、1.3%）。这促使商业地产的投资“热钱”苏醒过来，在部分商业用房的价格已经到了显著低位，因为预估不错的区域前景，开始大胆入市。

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来源：竞舟