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物业服务,事关千家万户
非房本登记人是否能成为业主,
并参与小区业委会选举?
这段时间,我市普陀区某小区正在进行业委会换届工作。
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有业主反映,该小区业委会换届工作组成员中,有一名非房本登记人的小区居民。该业主认为,这种做法,侵犯了广大业主的合法权益,与国家有关业主身份认定的法规不符:“房屋的所有权人为业主”。该业主恳请上级部门给予回复。
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收到小区业主反馈的情况,小区所在的街道作出了答复:
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一、小区业委会换届选举是在上级业务主管部门指导下进行,对于业主身份的认定标准是:属于夫妻共同财产的,夫妻双方均是业主;
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二、小区换届工作组成员名单分别于2023年5月6日-5月12日、5月24日-5月30日向全体业主进行公示,公示期间无业主提出异议;
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三、鉴于目前有对业主身份的认定提出异议,决定对小区业委会换届选举程序暂缓,街道在积极争取上级业务主管部门对业主身份认定出具书面指导意见,以便下步可以根据书面指导意见执行。
业主委员会,是由业主选举产生,是业主行使共同管理权的一种组织形式。业委会的健康运行,事关一个小区的和谐稳定。
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向普陀区物业主管部门了解,据介绍,该业主反映的情况,系房产登记在夫妻一方名下。根据最高院的司法解释及住建部的规定,夫妻只有一方名字登记在房产证上,另一方基于夫妻共同财产的民事婚姻法律行为,已经合法占有建筑物专有部分并生活居住,虽然房产证上没有记载体现其名字,但是依然可以认定为业主。
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我市物业主管部门有关人士说,在业委会选举时, 应当做好确认业主身份、业主人数及其所有的专有部分建筑面积等工作。
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这几年来,在小区业委会选举时,陆续出现过有关业主身份的争议,包括夫妻共有产权的认定、单位产权代表人的认定、以及业主的父母或子女能否成为业委会成员等。
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有一点需要明确:业主委员会委员只能由业主担任并履行职责,不得由他人代理。业主父母或子女均不是业主,可以接受委托参加投票,但不能进筹备组,不能自荐业委会成员候选人。
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律师解读
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浙江海泰(舟山)律师事务所郑凯艇律师:
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依据最高人民法院“关于建筑物区分所有权”的司法解释第一条,依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
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基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
根据上述法律规定,明确只有不动产证书上登记的登记人才是业主。涉及夫或妻一方未在登记证书中进行登记的,且该房屋确为夫妻共有财产的,合法的做法,是夫妻双方共同去不动产中心办理权利人变更手续,或变更为未登记一方,或添加上没有登记的一方,这样就符合法律对业主的规定。实务中,一些地方对于夫妻拥有共有房屋时就是业主的认定,从便捷角度没有明确规定不动产证书登记人的变更,仅认定未登记的另一方也可以作为业主参与选举或被选举。
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另外,关于公司等非自然人业主,可以由法定代表人或者负责人参加业主大会会议,也可以委派其他代理人,但应出具经法人盖章或法定代表人签字的授权委托书。
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关于业委会换届工作组成员,理论上以上一届业委会成员为基础,适当引入街道社区主管人员进入工作组,对于有较高法律素养的人士,也可以吸纳进入换届工作小组。
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在这里,律师提醒换届工作组或者筹备组两个把握:一是准确把握要求认定为业主的人与本物业小区所在房屋之间是否存在财产关系,个中情况很复杂,看似夫妻共有财产可能是夫或妻一方婚前财产,有登记人与前妻或前夫共有财产未分割的,但与现配偶没有财产关系的,个别房屋财产关系认定工作会有难度;二是夫或妻一方执意要推荐另一方未登记一方为业主的,除婚姻关系变化或其他原因导致该推荐业主丧失房屋权利外,一旦推荐今后不再随意变更业主登记,即不是业主这届想让妻子登记就登记,下一届又想让丈夫登记就登记,业主登记应是很严肃的事项。可以让业主出具登记业主更换承诺书,最好还是去不动产中心办理权利人变更手续。
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法规条款
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民法典
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第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
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第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
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第一千零五十六条 夫妻双方都有各自使用自己姓名的权利。
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第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产,有平等的处理权。
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第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:
(一)一方的婚前财产;
(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;
(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;
(四)一方专用的生活用品;
(五)其他应当归一方的财产。
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第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的,适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有,夫或者妻一方对外所负的债务,相对人知道该约定的,以夫或者妻一方的个人财产清偿。
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舟山市物业管理条例
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第二十一条 业主委员会委员应当由物业管理区域内具有完全民事行为能力、遵守法律法规、热心公益、责任心强、具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表担任。
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业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定,有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:
(一)被列入严重失信人员名单的;
(二)本人及近亲属与该物业管理区域内的物业服务企业有利害关系的;
(三)欠交物业服务费、公共能耗分摊费、建筑物及其附属设施的维修资金等应当交纳的费用的;
(四)有损坏房屋承重结构、违法装修搭建、违法占用物业共有部分等行为,且未改正的。
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来源:住在舟山
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