[舟山城事]最新通报：舟山一房地产公司被罚了！[复制链接]

违规拆除交付样板房

损害了房地产市场管理秩序

和购房人合法权益，

是房地产市场典型的

侵害消费者权益的行为之一。

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设立样板房及对样板房提出交付标准要求，是当消费者后续与开发商产生争议时，可以验证实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致的凭证。

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认定违规拆除交付样板房行为，关键是房地产开发商有无按照规定时间保留交付样板房。执法机关应重点审查规定时间的范围、有无保留交付样板房的证据，该案还涉及实体样板房和异地样板房，因此还要重点查找二者区别以及是否尽到异地样板房拆除的告知明示义务。

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图源：微信公共图库

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2021年12月，我市住房和城乡建设主管部门（以下简称“住建部门”）接到群众举报称我市某房地产开发有限公司（以下简称“涉案公司”）在某商品房项目中涉嫌违规拆除交付样板房，我市住建部门立即对涉案公司开展立案调查。

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调查人员经过现场勘验、询问，获取现场照片、询问笔录等相关证据材料，认定该涉案公司确存在拆除异地交付样板房事实，并且未提前30日在售楼处、原样板房等醒目位置公告拆除、移位或调换信息，未书面告知已购房源的全部购房者，未向属地房地产管理部门报备。

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我市住建部门遂发出《行政处罚事先告知书》，随后，涉案公司在规定期限内提出陈述、申辩和听证请求，申辩称：对拆除样板房的事实予以认可，但认为后期设置的实体样板房同样起到样板房证明作用，且在朋友圈已告知异地样板房拆除事宜。

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我市住建部门经过局党委会议讨论合议决定：涉案公司未按照法律法规规定时间保留交付样板房，未对拆除样板房尽到明示告知义务，对于其提出的陈述申辩理由不予采纳，认定该案违法行为事实清楚，适用法律法规正确，证据确凿，程序合法。

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2022年4月，我市住建部门作出行政处罚决定：

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涉案公司违反《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十条第三款[ 交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。]、《浙江省住房和城乡建设厅关于做好全装修商品住宅项目交付样板房管理工作的通知》（浙建〔2020〕14号）第二条[ 交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。设置在预售住宅房源外的交付样板房，可以在预售住宅房源内建成新的交付样板房后拆除、移位或调换，但应确保新的交付样板房结构形式、户型、空间尺寸、装修标准与原交付样板房一致，并在拆除原交付样板房前告知已购房源全部购房人。]、《舟山市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》第一条第四款[ 交付样板房拆除前，房地产开发企业应提前30日在售楼处、原样板房等醒目位置公告拆除、移位或调换信息，书面告知已购房源的全部购房者，并向属地房地产管理部门报备。]的规定，已构成违规拆除交付样板房的违法行为。

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依据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第三十八条第三款[ 房地产经营者违反本办法第二十条第三款的规定，未按规定提供交付样板房或者未按规定时间保留交付样板房的，由建设行政主管部门处十万元以上五十万元以下的罚款。]规定，综合考虑涉案违法行为的主观过错、违法事实、情节和危害后果等因素，对涉案公司处以十万元的罚款。

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处罚决定书送达后，其在规定期限内未提出复议和诉讼，并在规定期限内缴纳罚款，现已执行完毕，本案已终结。

本案中依法认定涉案公司违规拆除交付样板房存在以下3个关键点：（1）是否拆除异地交付样板房。（2）实体样板房能否完全代替异地交付样板房、二者是否存在完全一致性。（3）有无按照规定时间保留异地交付样板房、拆除样板房前是否告知已购房源的全部购房人。

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首先，调查人员开展立案调查后，对异地样板房进行实地勘验，发现2021年8月该涉案公司已拆除位于售楼处的3套样板房户型，现场无法辨认装饰装修材料及设施设备情况，证明了样板房拆除的违法事实。

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其次，涉案公司于2019年11月就实体样板房通过公证进行保全，但公证材料内无实体样板房具体楼幢房号，未在销售场所公开告知购房人，也未就公证材料主动向行政机关备案，无法就二者一致性进行认定，对于购房人提出的与异地样板房差异问题，实体样板房无法起到证明作用；另自2018年12月该项目共申领7次预售证，涉案公司提交的申请材料均为异地样板房《验收记录表》，其中2020年4月、6月的两次申领已晚于实体样板房设置时间，《验收记录表》仍为异地样板房。

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再次，该项目竣工备案、交付时间均晚于拆除交付样板房时间，证明涉案公司未按照规定时间保留异地样板房；其声称有通过微信朋友圈告知业主样板房拆除事宜，部分业主通过电话形式收到该消息。

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经调查核实，该涉案公司工作人员提供的异地样板房软装家具拍卖朋友圈信息，不能认定为对样板房拆除的公告；拆除交付样板房之前要告知已购房源的全部购房人，无法认定全部购房人对拆除事实的知情权。基于以上违法事实，涉案公司存在违规拆除交付样板房的违法违规行为。

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本案一经群众举报，执法人员立即开展立案调查，保障了购房人合法权益。在执法过程中明确告知涉案房地产公司执法查明的事实、理由和依据，并赋予其陈述、申辩机会和听证权利，在涉案公司要求听证前提下，主持召开听证会，充分听取其陈述申辩。考虑到案情复杂性及处罚数额较大，又对本案进行了延长三十日的决定，在保障程序正当的前提下作出处罚决定。

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作出处罚决定后，赋予其通过提起复议、诉讼方式维护自身合法权益。同时，样板房在商品房预售过程和交付初期对于购房者有着重要的参考作用，违规拆除样板房不免有偷工减料嫌疑。

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精装修维权事件近几年也呈多发态势，这就需要法律和制度进一步发力，全面加强对市场的监管，形成长效机制，多方面打通购房者维权路径。

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来源｜海上花园城市